Selama 2023, situasi sektor properti global belum memperlihatkan tanda-tanda pemulihan secara signifikan. Setidaknya, hal yang disebutkan terlihat dari perkembangan nilai properti global yang tersebut tak mengalami perkembangan signifikan.
Bahkan, harga jual riil properti global masih di zona pertumbuhan negatif selama 2023 (lihat Gambar 1). Rendahnya perkembangan biaya properti global yang disebutkan mencerminkan bahwa permintaan terhadap properti masih rendah. Hal yang dimaksud antara lain dipengaruhi oleh kinerja sektor ekonomi global yang memang sebenarnya bukan mengalami peningkatan secara signifikan selama 2023.
 Foto: Grafik 1 Prospek Properti 2024 (Ist) |
Prospek sektor properti global di 2024 diperkirakan diwarnai ketidakpastian, seiring dengan prospek peningkatan kegiatan ekonomi yang mana masih berjalan lambat. Sejumlah lembaga internasional, seperti IMF kemudian World Bank serta lembaga lainnya telah dilakukan mempublikasikan outlook-nya pada tahun 2024 ini.
Hasilnya, sebagian besar memproyeksikan bahwa peningkatan ekonomi pada 2024 tambahan rendah jika dibandingkan tahun lalu. IMF, misalnya, pada 30 Oktober 2023 tak lama kemudian memperkirakan pertumbuhan dunia usaha global dalam 2024 mencapai 2,9% tambahan rendah dengan perkiraan tahun 2023 yang tersebut mencapai 3,0%. Perlambatan perkembangan yang disebutkan antara lain dipengaruhi oleh perlambatan dunia usaha di Amerika Serikat (AS), Eropa kemudian China.
Seiring dengan proyeksi peningkatan dunia usaha global yang digunakan melambat, diperkirakan hal yang dimaksud akan mempengaruhi kinerja sektor properti. Bahkan pada China, kinerja sektor properti yang dimaksud buruk akibat berubah-ubah persoalan hukum kebangkrutan yang digunakan menimpa beberapa korporasi besar di dalam bidang properti pada beberapa tahun terakhir ini justru berubah menjadi sumber perlambatan peningkatan ekonomi.
Perlambatan perkembangan pada penanaman modal properti telah lama berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan penanaman modal dalam beraneka sektor. Hal ini berjalan dikarenakan kuatnya keterkaitan ke belakang (backward linkage) sektor properti dengan sektor perekonomian lainnya, khususnya manufaktur substansi konstruksi, item logam juga mineral, mesin serta peralatan, lalu lain-lain.
Pada September 2023, lembaga pemeringkat kredit (credit rating) Moody’s menyebutkan bahwa sektor properti China secara fundamental masih lemah. Moody’s bahkan merevisi outlook sektor properti China berubah menjadi negatif (negative) dari sebelumnya stabil (stable), sejalan dengan pelemahan pertumbuhan perekonomian China.
Pemulihan sektor properti pada China diperkirakan memang benar akan berjalan pada tahun ini, namun terbatas. Pemulihan korporasi properti khususnya akan dialami oleh korporasi yang mana berstatus sebagai badan usaha milik negara (BUMN).
Sementara itu, korporasi properti swasta diperkirakan masih akan menghadapi tekanan (pressure) akibat keterbatasan sumber keuangan kemudian akses pendanaan. Diperkirakan jualan properti masih akan mengalami kontraksi selama 12 hingga 18 bulan ke depan.
Otoritas ekonomi sebagian negara telah lama mulai turun tangan untuk memulihkan keadaan sektor properti dalam negaranya masing-masing. eksekutif kemudian otoritas keuangan China, misalnya, telah dilakukan mengeluarkan bervariasi kebijakan baik di rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi dalam sektor properti maupun meningkatkan daya beli masyarakat.
Pemerintah China sudah pernah menerapkan langkah-langkah untuk menyokong sektor properti. Langkah-langkah itu salah satunya menggalang pengembang kemudian pembeli rumah secara finansial, satu di antaranya upaya untuk mengendalikan aksi perkiraan properti.
Dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi, pada November 2022, otoritas bursa modal China yaitu the China Securities Regulatory Commission (CSRC), merilis kebijakan untuk mengupayakan pembiayaan berbasis saham (equity financing) bagi para pengembang (developer) properti dalam China.
Tujuan kebijakan ini adalah untuk menstabilkan kondisi pendanaan para pengembang properti akibat selama 2-3 tahun akses pendanaan khususnya dari utang (debt) yang digunakan terbatas. Diharapkan, melalui kebijakan ini, para pengembang properti memiliki akses pendanaan setidaknya untuk modal kerja setelahnya pendanaan dari perbankan maupun penerbitan surat utang sulit diperoleh.
Kinerja Industri Properti Indonesia di 2023
Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang dimaksud kurang baik yang disebutkan tak memengaruhi kinerja sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain disebabkan bursa properti kita belum terkoneksi (not interconnected) dengan lingkungan ekonomi properti global.
Pasar properti kita relatif masih “tradisional” yang belum melibatkan instrumen keuangan yang dimaksud global wide. Seperti misalnya, bursa properti dalam Nusantara belum memanfaatkan instrumen real estate investment trusts (REITs) yang digunakan dapat diperdagangkan di lingkungan ekonomi global.
Relasi korporasi properti di dalam Nusantara dengan korporasi offshore juga masih terbatas. Sehingga krisis keuangan korporasi properti dalam luar negeri sejauh ini tidaklah berdampak bagi korporasi properti di dalam Indonesia.
Namun demikian, harus diakui bahwa kinerja sektor properti kita selama 2023 belum terlalu kuat. Hal yang dimaksud terlihat dari kinerja perkembangan sektor kegiatan ekonomi yang digunakan terkait dengan sektor properti, seperti sektor pembangunan juga real Estate.
Termasuk pula, bila dilihat dari Produk Domestik Bruto sisi pengeluaran pada mana Konsumsi Rumah Tangga untuk perumahan juga penanaman modal bangunan masih mengalami peningkatan terbatas, selama sembilan bulan pertama tahun 2023. Performa sektor properti yang masih relatif terbatas yang disebutkan juga tercermin dari pertumbuhan nilai tukar riil yang terbatas pada properti residensial maupun properti komersial.
Di berada dalam keterbatasan kinerja properti selama tahun 2023, beberapa kelompok segmen properti tertentu mengalami kinerja pertumbuhan yang dimaksud mengesankan. Prestasi yang mengesankan yang dimaksud antara lain tercermin dari penyaluran kredit properti pada segmen terkait.
Kredit untuk segmen properti yang mengalami perkembangan yang tersebut mengesankan yang disebutkan antara lain terlihat pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Tapak, baik KPR Tapak tipe kecil (s.d. 21 M2), KPR Tapak tipe menengah (22 s.d. 70 M2), dan juga KPR Tapak tipe besar ( > 70 M2). Bahkan, KPR Tapak tipe kecil mengalami peningkatan tertinggi, sebesar 48,47% (year on year, yoy) pada November 2023, setelahnya pada tahun sebelumnya mengalami kontraksi (lihat Gambar 2).
Diperkirakan, perkembangan yang dimaksud tinggi pada KPR Tapak tipe kecil yang disebutkan antara lain ditopang oleh perkembangan dari KPR bersubsidi bagi warga berpenghasilan rendah (MBR).
Sementara itu, relatif tingginya perkembangan KPR Tapak tipe menengah kemudian besar yang disertai tingkat kredit bermasalah (non–performing loan, NPL) yang dimaksud relatif rendah, hal yang dimaksud menandakan bahwa permintaan terhadap rumah pada kedua tipe yang dimaksud relatif tinggi yang mana ditopang oleh repayment capacity dari end–user yang dimaksud membaik (lihat Gambar 3).
 Foto: Grafik 2 Prospek Properti 2024 (Ist) |
 Foto: Grafik 3 Prospek Properti 2024 (Ist) |
Outlook Properti di dalam 2024
Secara umum, perkembangan properti dalam Indonesia selama 2023 masih sangat dipengaruhi oleh situasi perekonomian domestik dan juga intervensi kebijakan dari otoritas. Mencermati bahwa sektor properti memberikan dampak multiplier yang tersebut besar bagi perekonomian, pemerintah dan juga otoritas terkait seperti Bank Indonesia (BI) pun memberikan perhatian besar terhadap keberlanjutan perkembangan sektor properti. P
ada 2021, misalnya, pemerintah mengeluarkan insentif fiskal merupakan Pajak Pertambahan Angka Ditanggung otoritas (PPN-DTP) bagi pembelian rumah pertama untuk harga jual rumah sampai Rp2 miliar. Kebijakan ini berakhir pada September 2022. Kemudian, BI juga menerbitkan kebijakan makroprudensial dalam bentuk pelonggaran loan to value (LTV) hingga 100%. Kebijakan pelonggaran LTV ini masih berlaku hingga sekarang.
Sejak November 2023 lalu, pemerintah kembali mengeluarkan insentif fiskal serupa. Bahkan, cakupan insentifnya diperluas, yaitu terhadap pembelian rumah pertama seharga sampai dengan Rp5M, namun PPN yang tersebut ditanggung pemerintah adalah untuk nilai pembelian maksimal sebesar Rp2 miliar per unit (lihat Tabel 1).
Kebijakan yang dimaksud berlaku hingga Desember 2024. Mengacu pada kebijakan sama pada 2021 di dalam atas, kebijakan insentif fiskal merupakan PPN-DTP yang dimaksud dikombinasikan dengan kebijakan pelonggaran LTV terbukti efektif di meningkatkan kinerja sektor properti.
Hal yang dimaksud tercermin dari kinerja pertumbuhan sektor sektor ekonomi yang dimaksud terkait dengan sektor properti, seperti sektor Konstruksi dan juga sektor Real Estate juga salah satunya Konsumsi Rumah Tangga terkait Perumahan dan juga Penyertaan Modal Bangunan (lihat Gambar 4 serta Gambar 5).
 Foto: Tabel 1 Prospek Properti 2024 (Ist) |
 Foto: Grafik 4 Prospek Properti 2024 (Ist) |
 Foto: Grafik 5 Prospek Properti 2024 (Ist) |
Selain kebijakan PPN-DTP, faktor-faktor lain yang diperkirakan turut berubah menjadi pendorong bagi peningkatan kinerja sektor properti pada 2024 ini adalah kenaikan permintaan dari end–user khususnya pada proyek perumahan tapak (landed residential) dan juga tingkat suku bunga KPR yang tersebut diperkirakan akan permanen lebih lanjut rendah dibandingkan dengan sebelum pandemi Covid-19.
Lembaga pemeringkat Standard & Poor’s (S&P) memperkirakan selama 2023 jualan perumahan cenderung flat. S&P memperkirakan bahwa pada tahun lalu, pengembang (developer) dengan eksposur yang digunakan lebih tinggi besar pada rumah tapak (landed houses) serta kawasan bidang (industrial land) mencatatkan peningkatan perdagangan yang mana lebih besar tinggi.
Selanjutnya, S&P memproyeksikan bahwa bermacam kebijakan pemerintah serta BI di melawan akan memperkuat peningkatan transaksi jual beli perumahan sebesar 5% hingga 10% pada tahun 2024, khususnya bagi pengembang besar (lihat Gambar 6). Kenaikan pertumbuhan perdagangan perumahan juga diperkirakan berjalan pada pengembang kelas menengah kemudian kecil.
 Foto: Grafik 6 Prospek Properti 2024 (Ist) |
Potensi bagi kegiatan bisnis properti ke depan masih relatif besar. Saat ini, hitungan backlog perumahan mencapai 9,9 jt keluarga yang mana belum mempunyai rumah. Kemudian, setiap tahun diperkirakan sebanyak-banyaknya 700 ribu – 800 ribu keluarga baru yang digunakan tentunya juga membutuhkan hunian.
Di sisi lain, bila mengacu pada dokumen visi juga misi para calon presiden juga delegasi presiden periode 2024-2029 terlihat bahwa merekan memiliki komitmen tinggi terkait penyediaan perumahan lalu hunian yang layak.
Berdasarkan pada dokumen visi kemudian misi para calon presiden lalu duta presiden periode 2024-2029, setidaknya sebanyak-banyaknya 2 jt rumah yang dimaksud diperkirakan akan dibangun setiap tahunnya oleh pemerintahan baru mendatang, atau dua kali lipat berbeda dengan kegiatan sejuta rumah yang mana dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo.
Di berada dalam tingginya prospek bagi industri perumahan dan juga properti tersebut, tantangannya juga cukup banyak. Ketersediaan lahan dengan harga jual yang tersebut terjangkau menjadi salah satu tantangan yang dimaksud terbesar.
Selain itu, ketersediaan dana tidak mahal yang tersebut match dengan karakteristik pembiayaan perumahan juga menjadi hambatan tersendiri bagi upaya penyediaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat. Di sisi lain, kita juga mempunyai keterbatasan total pengembang yang digunakan memiliki kualifikasi untuk menjadi mitra usaha bagi pemerintah dan juga bank penyedia kredit.
Oleh karenanya, ke depan, harus dikembangkan beraneka kebijakan serta pengembangan yang dimaksud lebih tinggi inklusif bagi pelaku perniagaan dalam sektor perumahan dan juga properti untuk mengatasi bermacam tantangan juga hambatan bagi upaya penyediaan perumahan kemudian perusahaan pada sektor properti. Kerja serupa antara pemerintah, otoritas terkait lainnya, lembaga keuangan juga entrepreneur pada sektor perumahan kemudian properti berubah menjadi penting untuk diperkuat.
Artikel ini disadur dari Prospek Properti 2024: Potensi Pertumbuhan dan Tantangannya
